En los últimos 20 años, el arriendo pasó de 19% a 34% de los hogares en la Región Metropolitana. En ese contexto han crecido aceleradamente los edificios multifamily: inmuebles construidos exclusivamente para arrendar, de propiedad de una sola entidad y administrados por empresas inmobiliarias y financieras. Aunque todavía representan una fracción pequeña del mercado de arriendo, su expansión ha sido rápida en los últimos años. Un estudio reciente indaga en las relaciones y tensiones que surgen en este modelo.
La investigación, titulada "Beyond private actors: urban conflicts between tenants and corporate landlords in Santiago de Chile" (Más allá de los actores privados: conflictos urbanos entre inquilinos y propietarios corporativos en Santiago de Chile), desarrollada por la académica de la Facultad de Gobierno, Francisca Bogolasky, en coautoría con Felipe Link y Adriana Marín Toro, fue publicada recientemente en la revista Urban Research & Practice.
Administración corporativa e inestabilidad residencial
A partir de un enfoque cualitativo que combinó entrevistas en profundidad a residentes de viviendas multifamiliares con el análisis contextual de casos de desalojo, el artículo aborda las trayectorias residenciales, la precariedad habitacional y las fricciones cotidianas que viven los arrendatarios.
Entre sus hallazgos, la investigación muestra que el modelo de arrendador corporativo produce relaciones atomizadas. Estas relaciones están mediadas por administradoras, agentes y tecnología, y limitan tanto la negociación con los propietarios como la organización colectiva. A esto se suman la alta rotación de residentes y la escasez de espacios de participación, que debilitan los vínculos entre vecinos.
Frente a estas presiones financieras y asimetrías institucionales, los arrendatarios recurren a respuestas individuales: cambiarse de vivienda, evitar el conflicto o retirarse de la vida colectiva del edificio. Los autores conceptualizan estas prácticas como formas de “resistencia improbable”: acciones fragmentadas y poco visibles en el espacio público, que rara vez se convierten en acción colectiva.
Aporte al debate y a la política pública
El trabajo contribuye al debate sobre la financiarización de la vivienda y el conflicto urbano en el Sur Global. También subraya la necesidad de fortalecer los mecanismos institucionales y regulatorios, como la regulación de arriendos, la seguridad de tenencia, la oferta de vivienda en arriendo, así como el acceso a representación legal vinculado a la vivienda.
Desde los hallazgos de este estudio, le consultamos a la profesora Bogolasky ¿Cuál es el principal vacío regulatorio que presenta hoy el mercado de arriendos en Chile y qué medidas prioritarias deberían considerarse para proteger la estabilidad de los arrendatarios frente a la propiedad corporativa?
R: Nuestro estudio es cualitativo y se centra en edificios multifamily de sectores medios, por lo que no pretende diagnosticar todo el mercado. Pero lo que vemos en este y otros estudios, sugiere que existen pocas herramientas para que los arrendatarios puedan enfrentar alzas en los arriendos, o un eventual desalojo. Por ejemplo, en las causas judiciales que revisamos, es frecuente que las empresas tuvieran representación legal y los arrendatarios no.
Creo que el debate debería considerar cómo fortalecer la seguridad en la tenencia, el acceso a asesoría legal y los espacios institucionales para resolver estos conflictos. Y también reconocer que el arriendo y la propiedad pueden ser formas complementarias de acceder a la vivienda, y que ambas requieren estabilidad.
